דיסקליימר –
במאמר זה מוצג תוכן הנוגע בהוראות החוק אשר נגישים לכלל הציבור.
התוכן מובא כמידע כללי ואינו מידע מחייב, "קפיטליסט" לא תישא באחריות לכל נזק שיגרם משימוש בתוכן.
האמור לא מהווה כתחליף לייעוץ משפטי, פיננסי, מיסים או ייעוץ השקעות.
קריאת המאמר היא בכפוף לקבלת תנאי השימוש.
מה זה קרן ריט
קרן ריט או בשמה הידוע באנגלית (REIT) , היא קרן להשקעות במקרקעין ובנדל"ן מניב.
קרנות אלו לרוב מאוגדות כחברות בע"מ שמטרת פעילותם היא רכישה ותפעול של נכסי נדל"ן.
נכסים אלו יכולים לכלול מבנים מסחריים כגון – משרדים, קניונים, בתי מלון, מחסנים ומבני תעשיה שונים.
ואף לעיתים יחזיקו קרנות הריט מבני מגורים שמיועדים להשכרה ארוכת טווח.
בדומה לקרנות סל המציעות יתרון בפיזור נרחב של השקעות.
קרנות נדל"ן מניב מציעות חשיפה לתיק מגוון של נכסים תחת ניהולם של אנשי המקצוע בחברה.
השקעה בקרנות ריט , מה צריך לדעת?
השקעה בנדל"ן ללא הון עצמי
קרנות ריט מציעות פתרון להשקעה בנדל"ן עם סכומי הון קטנים יחסית.
כידוע, השקעות נדל"ן דורשות כספים משמעותיים ובמקביל זמן רב של עיסוק ותחזוקת הנכסים.
לכן, בניגוד לרכישת בעלות ישירה על נכסים ניתן להשקיע בשוק הנדל"ן (באופן אלטרנטיבי) דרך מניות הריט שנסחרות בבורסה.
קרנות ריט בארץ
בישראל נחקקו מספר תקנות בעניין הגדרתן של קרנות הריט,
כאשר מטרתן היא הסדרת הענף ומתן תמריצים והגנות למשקיעים בסקטור.
- מינוף מקסימלי –
בשונה מארה"ב, בארץ חלה מגבלת מינוף על הקרנות להשקעה במקרקעין.
ע"פ פקודת מס הכנסה ,
פרק שני: קרן להשקעות במקרקעין , תיקון 222 תשע"ו- 2016 (ב) –
"סכום ההלוואות שנטלה, לרבות בדרך של הנפקת איגרות חוב או שטרי הון, לא עלה על סכום השווה ל-60% משווי נכסיה שהם מקרקעין מניבים שאינם מקרקעין מניבים לצורכי דיור להשכרה"
משמע הקרן מוגבלת במינוף מקסימלי של עד 60% חוב אל מול מאזן הנכסים המניבים. - חובת חלוקת דיבידנד –
הקרן ע"פ חוק מחויבת להעביר דיבידנד לבעלי המניות מתוך ההכנסות החייבות במס.
וזאת בהמשך לאותה פקודה, סעיף 64 (א.9) –
"ההכנסה החייבת של קרן להשקעות במקרקעין תועבר לבעלי המניות בהתאם להוראות…"
"(1)90% לפחות מהכנסה החייבת של הקרן, למעט שבח מקרקעין או רווח הון במכירת מקרקעין מניבים".
מיסוי חד שלבי ברמת בעלי המניות
בהמשך להוראות החוק הישראלי קרנות הריט פטורות ממס.
ולכן המיסוי על הרווחים המחולקים, פועל באופן שונה מהמס על דיבידנד שהוא 25%.
החוק רואה את המשקיעים בקרנות הנדל"ן המניב כבעלי הנכסים באופן ישיר.
לפיכך המיסוי חל רק על בעלי המניות ומחושב כמס על ההכנסה החייבת של המשקיעים (בדרך כלל מעל 25%).
ולסיכום,
יתרונותיה של קרן ריט עבור המשקיע מתבטאת בעיקר דרך,
- אפשרות השקעה בסכומים נמוכים –
בשונה מהשקעה ישירה בנדל"ן הדורשת הון רב, רוב קרנות הריט נסחרות בבורסה.
ולכן ניתן לרכוש את מניותיהן בדומה לכל חברה אחרת. - נזילות גבוהה –
בנדל"ן המסורתי משקיע שצריך למכור את הנכס יידרש להשקיע זמן רב במציאת קונה וביצוע עסקה.
כמו שצוין קודם לכן, קרנות הריט נסחרות בבורסה, מה שמאפשר כמעט תמיד למכור את המניות מידית. - תזרים דיבידנד קבוע ויציב בדרך כלל, בדומה לאחזקה של אגרות חוב לפדיון.
אך כמובן חשוב לציין שהשקעה בקרנות ריט לא יתאימו לכל אחד.
נניח בתקופה של שוק דובי, שבו מחירי המניות יורדים לאורך זמן.
קרנות אלו יכולות להיפגע בקלות גם אם אין קשר ישיר על שוק הנדל"ן המקומי.
או בדוגמא נוספת,
במקרה שבו ישנה תקופה של עליות ריבית במשק הפוגעות בשוק הנדל"ן תשואות הקרנות יפגעו.
כתיבת תגובה